Ceny bydlení v roce 2026 porostou, zdražení hypoték ale může tempo brzdit

Dostupnost bydlení pod tlakem: vyšší ceny i dražší hypotéky

Rok 2026: proč může být růst cen nemovitostí pomalejší

Hypotéky a reality v roce 2026: co znamená očekávané zdražení úvěrů

Trh s byty a domy: jednociferné tempo jako možnost, nejistota ale trvá

Banky, ČNB a kupující: jaké signály bude realitní trh posílat v roce 2026

Dostupnost bydlení pod tlakem: vyšší ceny i dražší hypotéky

Ceny nemovitostí v Česku dál rostou a někteří odborníci čekají, že se tento trend udrží i v roce 2026, pravděpodobně pomaleji než loni. Do poptávka však výrazně promluví očekávané zdražení hypoték, které zhoršuje dostupnost bydlení. Rozdíl mezi tempem růstu cen a mezd přitom podle dostupných informací zůstává zdrojem nerovnováhy.

Shrnutí: Ceny nemovitostí mají v roce 2026 dál růst, zřejmě pomaleji než dříve, zatímco očekávané zdražení hypoték snižuje dostupnost bydlení. Rostoucí cenová hladina a vyšší splátky zvyšují tlak na rozhodování domácností, zejména v regionech mimo velká města. Vývoj bude citlivý na úrokové sazby a rozdíly mezi lokalitami. Nejistota ohledně tempa růstu cen tak zůstává.

Současný stav trhu

Podle dostupných údajů se tržní ceny nemovitostí v meziročním srovnání zvýšily zhruba dvouprocentním tempem. Tento vývoj potvrzuje, že fáze růstu neskončila, i když dynamika může být oproti předchozím obdobím mírnější. Zároveň platí, že ve veřejných materiálech se objevují i podrobnější statistiky o cenové hladině, například orientační ceny za metr čtvereční nových bytů.

Analytici upozorňují, že trh je v této fázi citlivý na vývoj financování bydlení a na regionální rozdíly v poptávce. Při pohledu na poslední rok se objevuje zmínka o silném tlaku ve velkých městech a o dřívějším dvouciferném tempu zdražování. Současný stav proto nelze číst izolovaně, ale ve vztahu k tomu, jak rychle rostly ceny ještě nedávno a jak se vyvíjí chuť kupujících zajišťovat nákup dluhem. V této optice je důležité sledovat i tempo růstu cen ve srovnání s vývojem mezd.

Proč ceny rostou rychleji než mzdy

Analytici upozorňují, že v posledních letech rostly ceny bytů a rodinných domů rychleji než mzdy. To citelně zhoršuje affordability, tedy schopnost běžných domácností dosáhnout na vlastní bydlení. Pokud se příjmy domácností zvyšují pomaleji než cenová hladina bydlení, snižuje se počet lidí, kteří dokážou kofinancovat nákup z vlastních zdrojů a doplnit jej dostupným úvěrem. Tento rozpor nezasahuje jen první kupující, ale i rodiny řešící stěhování do většího, starší páry uvažující o menším a investory, kteří přeostřují na tržní segmenty s vyšší pravděpodobností pronájmu.

Pro domácnosti to znamená, že výše měsíčních splátek u nově sjednávaných půjček na bydlení hraje stále větší roli ve finálním rozhodnutí. Jakmile se navíc očekává zdražení hypotečních úvěrů, kombinace rostoucích cen a dražšího financování obvykle snižuje dostupnost. Mimořádně citlivé jsou na tuto kombinaci mladší domácnosti se slabším finančním polštářem. V souhrnu proto pokračuje posun mezi kupní silou a tržní cenovou hladinou směrem, který dostupnost zhoršuje.

Role hypoték a očekávané zdražení úvěrů

Z hlediska bank je klíčové, že podle dostupných informací budou hypotéky zřejmě zdražovat. Vyšší cena úvěru na bydlení obvykle tlumí poptávka, protože část zájemců si při nových sazbách vyhodnotí, že se jim splátky nevejdou do rozpočtu, nebo nákup odloží. Očekávání dražšího financování proto může dočasně přeskupit chování kupujících, kteří buď spěchají před refixací a novými podmínkami, nebo naopak čekají na jasnější signál ohledně vývoje sazeb.

Hlavní riziko spočívá v tom, že zdražení úvěrů na bydlení se skládá s už tak zvýšenými cenami bytů a domů. Efekt se projeví především u nově sjednávaných hypoték a tam, kde domácnosti ztrácejí prostor pro mimořádné splátky či vlastní dofinancování. Současně lze očekávat, že banky i regulátor budou vývoj pozorně sledovat, protože zájem o hypotéky je jedním z hlavních kanálů, jimiž se promítá finanční kondice domácností do reality trhu s bydlením.

Odhady a nejistoty pro rok 2026

Analytici upozorňují, že výhled pro rok 2026 je nejednoznačný. Někteří očekávají pokračování růstu cen, a to spíše jednociferným tempem, jiné odhady ale poukazují na značnou nejistotu a možnost, že se dynamika může vyvíjet odlišně. Opatrnost je na místě i proto, že v roce 2025 se objevovalo dvouciferné tempo, což je pro srovnání důležité, ale současná data již ukazují mírnější meziroční přírůstek.

Podle dostupných údajů se navíc teprve ukáže, jak silně do poptávky promluví zdražení hypotečních úvěrů. Expertní odhady, o kolik by mohly ceny v příštích měsících vzrůst, existují, jejich konkrétní podoby a rozpětí jsou však zveřejňovány odděleně. Při interpretaci těchto prognóz je vhodné počítat s rozdílnou mírou jistoty a se scénáři, které počítají s různým chováním kupujících ve velkých městech a v regionech.

Co to znamená pro kupující a trh v regionech

Pro domácnosti to znamená, že kombinace vyšších cen nemovitostí a očekávaně dražších hypoték snižuje počet reálně dostupných možností, zejména v lokalitách s trvale silnou poptávkou. Ukazuje se, že právě velká města vykazují dlouhodobě vyšší tlak na růst cen než menší regiony. Geografická nerovnost tak může v roce 2026 dále prohloubit rozdíly mezi kupní aktivitou v centrech a v okrajových oblastech. V menších městech a v regionech se proto může brzdicí efekt dražšího financování projevit výrazněji než tam, kde je poptávka strukturálně silná.

Představte si rodinu, která hledá menší byt. Rozhoduje se, zda nákup uspíšit, protože ceny bytů jsou opět výš, nebo počkat, jelikož hypotéky mají zdražit. V realitní kanceláři si nechává přepočítat dopad očekávaných sazeb na měsíční splátku a přemýšlí, zda se jí rozpočet vejde do bezpečné rezervy. Dilema dobře vystihuje napětí mezi cenovou hladinou a dostupností financování.

U kupujících to vede k opatrnějšímu zvažování lokality, dispozice i načasování. Velká města si zřejmě udrží část poptávky i přes vyšší úroky, protože v nich působí širší spektrum motivací k nákupu. V menších regionech se však může odložená poptávka sečíst a projevit se v delších prodejních časech. Rozdíly v lokální nabídce a v typech nemovitostí tak budou pro konečné ceny i v roce 2026 zásadní.

Co sledovat v průběhu roku 2026

Do budoucna je důležité sledovat několik ukazatelů, které napoví, zda se trh vydává směrem postupného uklidnění, nebo zda tlak na ceny přetrvá. Měnová politika i opatrnost regulátora patří mezi faktory, jež mohou průběh ovlivnit, zvlášť když v minulosti znepokojoval ČNB rychlý růst, jenž se podle komentářů vymykal modelům. Pro orientaci v roce 2026 se nabízí sledovat zejména tyto body:

• Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů, protože přímo ovlivní měsíční náklady nových půjček a chuť kupujících financovat nákup dluhem.
• Objem nově uzavřených hypoték, který ukáže, zda zájem o financování bydlení slábne nebo se drží.
• Tempo růstu cen v hlavních městech oproti regionům, aby bylo zřejmé, kde je největší tlak na dostupnost.
• Růst mezd ve srovnání s růstem cen bydlení, což napoví, zda se relativní dostupnost zlepšuje nebo zhoršuje.
• Reakci ČNB a komunikaci bank, které signalizují, jaké požadavky či omezení mohou vstoupit do hry.
• Dostupnost nových developerských projektů, jež ovlivní tržní nabídku a střednědobý vývoj cen.
• Chování kupujících, například zda více domácností odkládá nákup kvůli nejistotě, což dopadá na likviditu trhu.

Závěr a praktická doporučení redakce

Podle dostupných údajů má růst cen nemovitostí v Česku pokračovat i v roce 2026, pravděpodobně pomalejším tempem než v období, kdy se objevovaly dvouciferné nárůsty. Klíčovým protisměrným faktorem je očekávané zdražení hypoték, které spolu s rychlejším růstem cen než mezd snižuje dostupnost bydlení. Pro domácnosti to znamená, že se jejich rozhodování bude formovat pod tlakem vyšších cen a dražších úvěrů, přičemž citlivější budou lokality mimo velká města.

Analytici upozorňují, že prognózy pro rok 2026 jsou nejisté a rozcházejí se v odhadu možného tempa růstu. S ohledem na tuto nejistotu je vhodné vykládat nové údaje střízlivě a v souvislostech, zejména s ohledem na vývoj sazeb a na regionální rozdíly v poptávce. Hlavní riziko spočívá v kombinaci rostoucích cen a dražšího financování, která pomalu ukrajuje z dostupnosti bydlení, což vyžaduje pozorné sledování trhu bez unáhlených závěrů.